· 4 min read
Почему я выбрал вторичку вместо новостройки
Объясняю, почему лично для себя и для друзей я всегда выбирал вторичную недвижимость в Паттайе — и почему новостройки часто переоценены.
Когда я впервые задумался о покупке квартиры в Паттайе, как и многие, я начал с просмотра новостроек. Это казалось логичным: новые дома, красивые шоурумы, яркие рендеры, рассрочка. Но чем больше я смотрел, тем сильнее росло внутреннее ощущение: я опоздал.
1. Цены уже выросли и ждать было долго
Практически все проекты, которые мне показывали, уже прошли стадию «старта продаж». Цены выросли, скидок не было, а на горизонте — минимум 2–3 года ожидания.
Никаких гарантий по срокам, качеству отделки и даже по тому, что всё будет достроено - тоже не было.
Получалось, что я просто «замораживаю» деньги, чтобы когда-нибудь получить квартиру, которую даже нельзя заранее увидеть вживую.
2. Новостройку купить проще, но это не значит, что стоит
Большинство риелторов активно продвигают именно новостройки. Почему? Всё просто:
- Высокая комиссия от застройщика
- Не нужно ничего искать - объект уже есть
- Не нужно возиться с документами продавца
А у покупателя создаётся иллюзия простоты: выбрал, внёс депозит - и дело сделано. Но в реальности новостройка подходит не всем. И уж точно не тем, кто хочет начать жить или сдавать квартиру сразу.
3. Почему я выбрал вторичку
Я выбрал готовую квартиру, потому что нет риска, что застройщик затянет стройку. На тот момент я еще четко не знал всех местных особенностей, но уже догадывался о каких то моментах, что на вторичке ты получаешь всё сразу:
- Можешь заселиться или начать сдавать на следующий день.
- Видишь реальную квартиру, какая она есть.
- Понимаешь, как выглядит дом, подъезд, инфраструктура.
- Извевстны особенности этого конкретного дома.
- Видно как работает управляющая компания, от которой зависит очень многое.
- Можно анализировать как здесь сдаются похожие квартиры и популярность жилого комплекса у туристов.
Да, на вторичке нельзя взять рассрочку. Нужно иметь всю сумму - и желательно уже в Таиланде. Но ты получаешь то, за что платишь - сразу и без обещаний.
Я выбрал иностранную квоту, она была немного дороже, зато это знакомая мне и понятная форма собственности. Позже я только укрепился в мысли, что это было правильное решение.
4. Всё решает точка входа - цена покупки
Многие недооценивают один ключевой момент: доходность, срок окупаемости и ликвидность зависят не от квартиры, а от того, за сколько ты её купил. Именно от точки входа зависит всё остальное: доходность, срок окупаемости, ликвидность.
Это как с криптовалютами: биткоин покупают многие, но зарабатывают единицы - те, кто вошёл в рынок в нужный момент. Остальные - теряют. С недвижимостью точно так же: не всё растёт, и не всегда. С недвижимостью то же самое. И именно на вторичке иногда появляются редкие, выгодные точки входа, особенно если вы хорошо знаете конкретный кондоминиум. Удачная покупка - это вопрос не только объекта, но и времени.
5. А можно ли самому найти выгодный вариант?
Если человек регулярно приезжает на зимовку в один и тот же кондоминиум, хорошо знает его сильные и слабые стороны, давно приглядывает квартиру, следит за тем, какие объекты появляются и по каким ценам продаются - а главное, готов быстро среагировать, внести депозит и оформить сделку, - то он действительно может найти хороший вариант самостоятельно.
Но большинство покупателей приезжают всего на пару недель, смотрят 5–6 квартир из числа тех, что давно висят на рынке, и выбирают из них. Каждый продавец уверяет, что «цена и так низкая», а времени на анализ - почти нет.
В этом случае гораздо разумнее доверить подбор вторички человеку, который уже знает рынок и умеет находить действительно выгодные точки входа.
Проблема в том, что таких специалистов мало видно. А вот те, кто громче всех заявляет о себе, чаще всего специализируются не на выгодных покупках, а на том, как побыстрее избавить клиента от его денег.
Иногда просто удивляешься - за кого они принимают покупателей. Думающие люди, читающие их «инвест-объявления», наверное, перекрещиваются от толщины лапши, которую им вешают на уши.
5. Что я советую своим клиентам
Я никогда не продвигаю то, во что сам не верю. Своим друзьям и клиентам я чаще всего советую вторичку. Особенно если цель сдавать в аренду или начать пользоваться квартирой сразу. Мы не ищем «красивые картинки» - мы ищем выгодные покупки.
Может быть, в будущем ситуация изменится, но пока в Паттайе именно на вторичке время от времени попадаются действительно хорошие варианты. Те, кто хочет такие купить, встают на них в очередь - так как их быстро разбирают.
Если человек точно уверен, что хочет новостройку - я тоже помогу: сравню с альтернативами, подскажу. Я могу продать любой проект. Но в приоритет ставлю интерес клиента, а не свою комиссию.
💬 Хотите обсудить покупку и понять, что лучше подойдёт вам? Напишите в Telegram - поговорим спокойно и без обязательств.